关于经营用房租金减免法院的权威解答来了

由于2020年的新冠肺炎疫情严峻,政府不得不采取较为严格和严厉的防控措施,大量商场和店铺关门暂停营业,给经营者造成了很大的经济损失。于是,不少法律工作者对相关法律规定和2003年非典疫情以后的相关案例进行了分析和解读,认为疫情可以构成法律上的不可抗力或情势变更,承租方可以按照公平原则,要求出租方适当减免租金。

以上分析意见,多数是是法律界人士的个人分析意见,不能算得上权威答案。近日来,各地法院相继出台了关于抗疫情、保民生的司法审判文件,这些司法文件给出的答复具有审判指导意义。笔者收集了江浙沪三地高级人民法院的司法文件,试图给经营用房受疫情影响的租金减免问题给出相对权威的答案。

01 司法文件摘录

1、江苏省高级人民法院《关于为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》(以下简称江苏法院意见),发布日期:2020年2月13日。相关条文:

依法妥善审理与疫情防控有关的合同纠纷案件。合理认定疫情对合同履行的影响。因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,适用合同法关于不可抗力的规定处理。合同成立后因疫情形势或防控措施导致继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人起诉请求变更或者解除合同的,可以适用合同法关于情势变更的规定,因合同变更或解除造成的损失根据公平原则裁量。对于因疫情防控导致的建设工程施工合同、房屋租赁合同等纠纷,当事人就相关责任、损失承担有明确约定的,除法律、法规以及疫情防控政策另有规定的,应当依照当事人的约定处理,一方当事人事后以公平分担等为由反悔的,不予支持。

2、上海市高级人民法院《关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》(以下简称上海法院意见),发布日期:2020年2月8日。相关条文:

高效化解与疫情防控有关的民商事纠纷,努力营造法治化营商环境。对因疫情影响,当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的,应依照公平、诚实信用等原则,综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素,根据不可抗力或情势变更等相关规定,并结合案件具体情况,妥善处理。加强与人民调解组织、行业调解组织、仲裁机构之间的协调配合,在平衡各方利益的前提下实质性化解纠纷,最大限度地减少当事人的负担。

3、浙江省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》(以下简称浙江法院意见),发布日期:2020年2月10日。相关条文:

由于疫情原因,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》等规定对相关情形进行认定。

租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

02 简评与比较

上述三部司法文件,总体的结论是一致的,即法院有权按照公平原则,以适当调整租金或延长租期的方式,让出租人适当分担承租人因疫情原因造成的损失。上海法院意见发布最早,但是文字标注也最为简短和抽象。浙江法院意见表述最为清晰明了,易于理解和操作。江苏法院意见强调在适用公平原则时仍需维护当事人意思自治原则,同时把政府的疫情防控政策也作为司法审判的一个参照依据,但表述方式容易对非法律专业人士造成误导。

江苏法院意见最后一句表述为:“对于因疫情防控导致的建设工程施工合同、房屋租赁合同等纠纷,当事人就相关责任、损失承担有明确约定的,除法律、法规以及疫情防控政策另有规定的,应当依照当事人的约定处理,一方当事人事后以公平分担等为由反悔的,不予支持。”如果没有结合上下文,并忽略了“就相关责任、损失承担有明确约定”的文字,就容易给非法律专业的阅读者造成误判:以为法院对于建设工程施工合同纠纷和房屋租赁纠纷,除法律、法规和疫情防控政策另有规定外,租金还是按照合同约定标准执行,不予调整。其实这里的“依照当事人的约定处理”是指合同当事人关于如何界定不可抗力或情势变更的范围和情形,以及出现这些情形后,当事人如何分担风险和损失的约定;这种约定允许当事人不需要按照公平原则来分担,而是允许一方当事人自愿承担全部或大部分风险和损失。如果合同中有这样的条款,法院就应该尊重当事人的约定,不能轻易使用公平原则来调整双方损失。

03 操作注意事项

以上司法文件的及时推出,为稳定社会,保障防疫有积极的意义。但是也由于成文仓促,社会情况复杂多样,有些内容难以表述完整和准确,操作起来还需要法律工作者在字里行间和文件之外寻找答案。问题列举一二:

1、住宅承租人是否有权依据以上司法文件要求房东减租?

这次疫情危机影响到了社会每个角落、每一个人,很多住宅承租人因为疫情防控,交通阻断,不能及时返回和使用房屋,能否也要求房东减免租金?笔者认为不能。

首先,疫情及其防控措施一般并不导致合同履行障碍或合同目的不能实现,租赁住宅是生活需要而不是盈利需要,居住功能一般不会受到疫情影响而无法实现;住房租金就像水电费支出一样,也是承租人生活固定成本支出的一部分,疫情也不会影响住宅租金价格。由于疫情防控,居家隔离,在家远程办公,住宅的价值和功能还得到扩大。即使房屋因为承租人度假或住院空关,承租人必须缴纳租金已经是租赁市场惯例。

其次,这些司法文件的出台都表明了这样一个目的:“最大限度减轻疫情对企业生产经营所产生的不良影响。”因此,租金减免措施是保障经济运行的措施,主要针对营业用房,住宅租赁市场不属于以上司法文件的调整范围。

再者,通过政府发布的疫情防控保障措施来看,其鼓励和提倡减免的租金是营业用房租金,且主要针对中小企业承租人,住宅房屋不在减免之列。

2、租金适当调整的幅度有多大?

上述每个司法文件都说租金可以适当调整,但是对于调整幅度,却都没有明示,而是交给承办法官根据个案情况酌情掌握。笔者认为,疫情防控政策中,国有资产房屋的减免幅度会成为法院调整租金的参考标准,且一般会低于这个标准。按照江苏省政府的疫情防控政策规定,国有资产房屋对中小企业承租人免收2月份房租,减半收取3月、4月房租;按照浙江省政府文件规定,国有资产房屋出租免收2个月房租。当地政府防控政策的标准有可能成为当地法院审判的参照标准,但一般不会超过这个标准。

总之,在政府倡导、司法保障、社会舆论等共同影响下,营业用房减租可能成为疫情过后的一个诉讼热点,营业用房的出租方和承租方宜友好协商,共克时艰,避免讼累,迎接防疫战争的胜利。